art L. 145-40-1 et L. 145-40-2 [nouveaux] du code de commerce - Établissement d'un état des lieux et des charges locatives. Article 6. art. L. 145-46-1 [nouveau] du code de commerce - Droit de préférence pour le locataire en cas de vente du local commercial qu'il occupe. Articles additionnels après l'article 6.
Les statuts déterminent les décisions qui doivent être prises collectivement par les associés dans les formes et conditions qu'ils prévoient. Toutefois, les attributions dévolues aux assemblées générales extraordinaires et ordinaires des sociétés anonymes, en matière d'augmentation, d'amortissement ou de réduction de capital, de fusion, de scission, de dissolution, de transformation en une société d'une autre forme, de nomination de commissaires aux comptes, de comptes annuels et de bénéfices sont, dans les conditions prévues par les statuts, exercées collectivement par les associés. Dans les sociétés ne comprenant qu'un seul associé, le rapport de gestion, les comptes annuels et le cas échéant les comptes consolidés sont arrêtés par le président. L'associé unique approuve les comptes, après rapport du commissaire aux comptes s'il en existe un, dans le délai de six mois à compter de la clôture de l' unique ne peut déléguer ses pouvoirs. Ses décisions sont répertoriées dans un registre. Lorsque l'associé unique, personne physique, assume personnellement la présidence de la société, le dépôt, dans le même délai, au registre du commerce et des sociétés de l'inventaire et des comptes annuels dûment signés vaut approbation des comptes sans que l'associé unique ait à porter au registre prévu à la phrase précédente le récépissé délivré par le greffe du tribunal de commerce. Les décisions prises en violation des dispositions du présent article peuvent être annulées à la demande de tout intéressé.
I–LE DROIT DE PRÉEMPTION DU BAIL COMMERCIAL : DESCRIPTION. Aux termes de l’article L-145-46-1 du Code de commerce, lorsqu’un propriétaire de local commercial, ou à usage artisanal, décide de vendre celui-ci, le locataire bénéficie désormais d’un droit de préemption légal par rapport aux autres candidats acquéreurs. Et ce
Code de commerceChronoLégi Article L145-46-1 - Code de commerce »Version à la date format JJ/MM/AAAAou duVersion en vigueur depuis le 23 février 2022 Naviguer dans le sommaire du code Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n'est pas non plus applicable lorsqu'il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme ou à l'occasion de l'aliénation d'un bien sur le fondement de l'article L. 213-11 du même code.
La convention d’occupation précaire est un contrat permettant aux parties de déroger au régime des baux, qu’il s’agisse des baux d’habitation ou du bail commercial. Un propriétaire va ainsi pouvoir octroyer un droit d’occupation à un preneur en contrepartie d’une compensation financière, sans pour autant devoir respecter un régime spécifique, en s’affranchissant notamment des dispositions protectrices conférées par le statut de la location. Convention précaire et bail commercial En matière commerciale, la convention d’occupation précaire résulte de l’article L. 145-5-1 du Code de commerce N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ». Il en résulte que, pour déroger au statut des baux commerciaux, les parties doivent justifier de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté des parties ». Il peut s’agir par exemple de l’occupation d’un immeuble destiné à être démoli. La durée de la convention sera, en principe, déterminée par la survenance d’un événement certain. Il est d’usage que l’occupation soit donc brève. Attention en cas de contentieux, le juge saisi du litige recherchera quelle était l’intention des parties afin d’apprécier leur bonne foi. Il pourra, si les conditions n’étaient pas réunies et notamment si les circonstances ne justifiaient pas l’existence d’une telle convention précaire, requalifier le contrat en bail à usage commercial ou à usage professionnel, voire bail d’habitation selon le cas. Pour aller plus loin sur ce point, voir nos articles Bail commercial Bail professionnel Conditions de validité de la convention d’occupation précaire La convention d’occupation précaire doit répondre à deux conditions cumulatives afin d’éviter tout risque de requalification en cas de litige Une précarité réelle et objective comme vu ci-dessus, la convention d’occupation précaire doit résulter d’une situation précaire objective au moment de la signature du contrat. En revanche, si le caractère précaire justifiant la mise en place d’une telle convention disparaît pendant de l’exécution du contrat, cela sera sans incidence sur sa validité. Une contrepartie financière seconde condition permettant de qualifier un contrat de convention d’occupation précaire, la chose doit être laissée en jouissance suivant une contrepartie financière payée par le preneur. Cette contrepartie est qualifiée de redevance et non de loyer dans la mesure où il ne s’agit pas d’un bail. Le montant de cette redevance est symbolique, c’est-à -dire qu’il doit être inférieur aux prix du marché immobilier considéré. Différence entre la convention d’occupation précaire et le bail dérogatoire ou bail de courte durée On confond souvent la convention d’occupation précaire avec le bail dérogatoire ou bail de courte durée. Cela tient au fait que l’on appelle parfois la convention d’occupation précaire bail précaire ». Cette confusion procède d’un abus de langage La convention d’occupation précaire parfois improprement qualifiée de bail précaire et le bail dérogatoire ou encore bail de courte durée sont deux figures juridiques distinctes, qui n’ont rien à voir l’une avec l’autre. La convention d’occupation précaire ou bail précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par une occupation non soumise au statut des baux commerciaux s’il existe un élément de précarité indépendant de la volonté des parties. La convention d’occupation précaire n’implique pas de condition de durée. En revanche, le bail dérogatoire ou bail de courte durée doit impérativement être inférieur à 3 ans, comme prévu par l’article L. 145-5 du Code de commerce. Autre différence le motif justifiant la convention d’occupation précaire doit être indépendant de la volonté des parties contrairement au bail de courte durée qui résulte justement de la volonté expresse des parties de se soumettre à un bail plus court que le bail commercial. On peut par exemple mettre en place une convention d’occupation précaire dans le local d’un immeuble destiné à être démoli circonstance exceptionnelle justifiant la convention, pour la durée restant à courir jusqu’à la démolition effective durée qui pourra donc, le cas échéant, excéder 3 ans. Le bail dérogatoire ou de courte durée et la convention d’occupation précaire sont donc deux choses différentes et ne sont pas régies par les mêmes articles du Code de commerce L. 145-5 pour le bail dérogatoire et L. 145-5-1 du Code de commerce pour la convention d’occupation précaire. Pour aller plus loin sur ce point, consultez également notre article Bail dérogatoire ou Bail de courte duréefOVkAC1.
article l 145 1 du code de commerce
